最近各股的行情都不错，特别是白酒与银行板块，而且很多投资高手们都在加仓银行股。有消息称，一些投资大佬开始关注保利，对地产股也开始加仓，也有一些散户趁便宜，买入地产板块中的万科与保利两个龙头股。那么今天小编就与大家一起来分析讨论一下地产股，房地产行业目前的现状及前景究竟如何。
房地产公司的开发流程是这样的，拿地 —— 开工(挖坑)——销售——竣工 ，一般来说开发商现在都强调高周转，拿到大概10个月就可以销售了，简单的挖个坑就开始卖房子;但是要等到竣工交付，距离拿地大概3年左右时间，之后才可以结算营业收入。当年结算的营业收入是两年前的销售金额;
我们可以把房地产公司未来的利润分为三个部分：
第一部分 2020年的净利润
这里销售额我们可以看到每年的趋势，也就是万科保利的销售额每年都在增长，反应利润方面我们只看今年的净利润 一个是440亿，一个是287亿。万科的数据为预测值，保利的是业绩快报。
第二部分 已经销售但是未结转的净利润
因为房地产公司必须交房了才可以确认收入，有很多已经销售的房子，但是利润还没哟结算，这部分叫做肉已经在锅里，相当于公司一年多的净利润了;所以根据公司的销售额还有已售未结算的利润可以确定未来一两年的时间这两个公司的业绩不会负增长。
第三部分 存货部分将来开发销售可以赚取的利润
房地产公司还有一部分已经拿地了，但是还没有销售，这部分存货将来开发出来也可以获得不少利润。根据上市公司公布的土地储备，过去一年的销售均价，计算出来这些存货开发出来的货值，在乘以净利润率，这里按照10%计算。万科大约有1000亿，保利大约有840亿，万科其实坚持不囤地所以这块没有比保利高太多。
这三个部分加起来大约就有2100亿的净利润，保利大约有1508亿的净利润;保利尽然现在还跌破了净资产，我的理解保利的市值至少等于净资产+已售未结算的利润+加上土地未来开发的利润，保利现在市值 = 净资产 ，在我看来 已售未结算的利润+加上土地未来开发的利润。这部分就是送的了，大概1200亿，所以我认为保利绝对低估了，这是重仓保利的理由。
投资不仅仅要学会计算各种数据，还要考虑长远，对投入股票企业的未来也要有预见。因为有前车之鉴，有些公司的确会因为各种原因，发生价值性的衰败。但是房地产行业，会不会发生衰退甚至消失呢，小编接下来会继续与大家讨论，欢迎继续关注。
